(연도별) 2018년 29회 공인중개사 시험 부동산학개론 21번 ~25번 기출문제 및 정답과 해설

 

2018년 29회 공인중개사 자격시험 부동산학개론 기출 21번 ~25번까지 문제 및 정답과 해설입니다.

 

 

부동산학개론 기출

 

 

 

21. 토지정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

①개발부담금제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도이다.

 

②용도지역. 지구제는 토지이용계획의 내용을 구현하는 법적 수단이다.

 

③개발권양도제(TDR)는 개발이 제한되는 지역의 토지소유권에서 개발권을 분리하여 개발이 필요한 다른 지역에 개발권을 양도할 수 있도록 하는 제도이다.

 

④부동산 가격공시제도에 있어 개별공시지가는 국토교통부장관이 공시한다.

 

⑤토지비축제도는 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입하는 정책수단이다.

 

 

 

정답: ④

개별공시지가는 시장 . 군수 . 구청장이 공시한다.

 

 

 

 

22. 주거복지정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

 

①공공임대주택의 공급은 소득 재분배효과를 기대할 수 있다.

 

②주거급여는 생활이 어려운 사람에게 주거안정에 필요한 임차료 등을 지급하는 것을 말한다.

 

③정부가 임대료를 균형가격 이하로 규제하면 민간임대주택의 공급량은 감소할 수 있다.

 

④정부가 저소득층에게 임차료를 보조해 주면 저소득층 주거의 질적 수준이 높아질 수 있다.

 

⑤공공임대주택은 한국토지주택공사가 외부재원의 지원 없이 자체자금으로 건설하여 임대를 목적으로 공급하는 주택을 말한다.

 

 

정답: ⑤

공공임대주택은 한국토지주택공사가 주택도시기금 등 외부재원의 지원 또는 자체자금으로 건설하여 임대를 목적으로 공급하는 주택을 말한다.

 

 

 

 

23. 부동산투자의 수익과 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

 

①기대수익률이 요구수익률보다 클 경우 투자안이 채택된다.

 

②개별부동산의 특성으로 인한 비체계적 위험은 포트폴리오의 구성을 통해 감소될 수 있다.

 

③무위험률의 하락은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.

 

④투자자가 대상부동산을 원하는 시기에 현금화하지 못할 가능성은 유동성위험에 해당한다.

 

⑤평균 - 분산 지배원리로 투자 선택을 할 수 없을 때 변동계수(변이계수)를 활용하여 투자안의 우위를 판단할 수 있다.

 

 

 

정답: ③

무위험률은 위험이 없는 확실한 자산에서 발생하는 수익률을 말한다. 시간에 대한 비용 또는 시간에 대한 대가로 국공채 수익률이 해당한다. 무위험률은 일반 경제 상황에 따라 유동적이다.

무위험률의 하락은 투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.

 

 

 

 

24. 부동산투자 시 ( ㄱ) 타인자본을 활용하지 않는 경우와 ( ㄴ) 타인자본을 50% 활용하는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)

 

 

○기간 초 부동산가격 : 10억 원

○1년간 순영업소득 (NOI): 연 3천만 원(기간 말 발생)

○1년간 부동산가격 상승률 : 연 2%

○1년 후 부동산을 처분함

○대출조건 : 이자율 연 4%, 대출기간 1년, 원리금은 만기 시 일시 상환함

 

 

①ㄱ: 3% ,  ㄴ: 6%        ②ㄱ: 3%,   ㄴ: 8%            ③ㄱ: 5% ,   ㄴ: 6%       

④ㄱ: 5%,   ㄴ: 8%        ⑤ㄱ: 7% ,  ㄴ: 8%

 

 

정답: ③

 

ㄱ. 타인자본을 사용하지 않는 경우

자기자본수익률 = 지분수익 ÷ 지분투자액 = 전체수익 ÷ 총투자액 = (소득이득 + 자본이득) ÷ 총투자액

(3천만 원 + 10억 원 x 0.02)  ÷ 10억 원 = 0.05(5%)

 

ㄴ. 타인자본을 50% 사용하는 경우

자기자본수익률 = 지분수익  ÷ 지분투자액 = (전체수익 - 이자)  ÷ 지분투자액
= (소득이득 + 자본이득 - 이자)  ÷ 지분투자액

(3천만 원 + 10억 원 x 0.02 -  5억 원 x 0.04)  ÷ 5억 원 = 0.06(6%)

 

 

 

 

25. 부동산투자분석의 현금흐름 계산에서 (가)순영업소득과 (나) 세전지분복귀액을 산정하는 데 각각 필요한 항목을 모두 고른 것은?(단, 투자금의 일부를 타인자본으로 활용하는 경우를 가정함)

 

ㄱ. 기타소득     ㄴ. 매도비용       ㄷ. 취득세      ㄹ. 미상환저당잔금     ㅁ. 재산세     ㅂ. 양도소득세

 

 

①가: ㄷ                  나: ㄹ

②가: ㄱ, ㅁ            나: ㄴ, ㄹ

③가: ㄱ, ㅁ            나: ㄴ, ㅂ

④가: ㄱ, ㄷ,ㅁ        나: ㄴ, ㅂ

⑤가: ㄱ, ㄷ, ㅁ       나: ㄴ, ㄹ, ㅂ

 

 

 

정답: ②

가. 순영업소득 산정 항목

-- 기타소득, 재산세

 

나. 세전지분복귀액 산정 항목

-- 매도비용, 미상환저당잔금

 

 

@영업수지 계산식

 

가능 총소득 (단위당 예상임대료 x 임대단위수) 

-  공실 및 대손충당금                                  

+ 기타수입(기타소득)                                                          

= 유효총소득

-  운영경비 (영업경비)                                                           

= 순영업소득

-  부채서비스액                                                    

= 세전현금수지

-  운영소득세                                                        

= 세후현금수지

 

영업경비 포함 항목	영업경비  포함하지 않는 항목
유지비 관리비 재산세 손해보험료 광고비 전화료 전기료	공실 및 불량부채 충당금 부채서비스액(원금 + 이자) 영업소득세 자본적 지출 (건물)감가상각비 소유자 급여 개인적 업무비

 

 

 

@자본이득(지분복귀액)

  매도가격

- 매도경비(공개사수수료, 광고료 외)    

= 순매도액 

- 미상환저당잔액                                   

= 세전지분복귀액

- 자본이득세(양도세)                              

=세후지분복귀액

 

 

 

 

 

파이팅!!!