(1)공인중개사 시험 과목 민법 기출문제 33회(2022년) 1번~5번

2023년 10월 28일(토) 제34회 공인중개사 시험일입니다.  국가자격증 공인중개사 시험을 준비하고 계시는 분들에게 도움이 되고자 기출문제를 올려봅니다.  저는 지난해 33회 합격자이고요, 부동산에 대해 천천히 알고 가고 있는 사람입니다.

 

 

공인중개사 민법

 

 

 

지난 2022년 33회차 민법은 난이도가 평준화되어 있는 그대로 어렵게 공부하고 쉽게 시험 치는 그런 느낌이었네요.  출제 문항도 민법총칙에서 10문제(대리에서 4문제), 물권법 14문제, 계약법 10문제, 민사특별법 6문제로 비중은 변함이 없었습니다.

 

다만 박스형 문제가 15문제, 사례 문제가 4문제, 박스형 문제 중에서 사례와 결합한 문제가 5개가 출제되었네요.  지문수로 보자면 박스형은 3~4개니까 일반  5 지문 문제보다 쉬울 것 같은데 저는 이게 어렵더군요.

 

 

 

1. 상대방 없는 단독행위에 해당하는 것은?

 

① 착오로 인한 계약의 취소

 

② 무권대리로 체결된 계약에 대한 본인의 추인

 

③ 미성년자의 법률행위에 대한 법정대리인의 동의

 

④ 손자에 대한 부동산의 유증

 

⑤ 이행불능으로 인한 계약의 해제

 

 

정답 ④ 유언은 상대방 없는 단독행위이다.

 

@상대방 있는 단독행위

-- 사기를 원인으로 취소 / 채무면제 (채권자가 면제)  / 해제(소급해서 소멸) / 해지(장래효)

추인(추후에 승인) / 임차권의 양도 시 임대인의 동의  / 수권행위의 철회

 

 

@상대방 없는 단독행위

-- 소유권의 포기, 재단법인의 설립 

 

 

 

2. 다음 중 무효인 법률행위는?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

① 개업공인중개사가 임대인으로서 직접 중개의뢰인과 체 결한 주택임대차계약

 

② 공인중개사 자격이 없는 자가 우연히 1회성으로 행한 중개행위에 대한 적정한 수준의 수수료 약정

 

③ 민사사건에서 변호사와 의뢰인 사이에 체결된 적정한 수준의 성공보수약정

 

④ 매도인이 실수로 상가지역을 그보다 가격이 비싼 상업 지역이라 칭하였고, 부동산 거래의 경험이 없는 매수인 이 이를 믿고서 실제 가격보다 2배 높은 대금을 지급한 매매계약

 

⑤ 보험계약자가 오로지 보험사고를 가장하여 보험금을 취득할 목적으로 선의의 보험자와 체결한 생명보험계약

 

 

정답:  ⑤

-- 오로지 보험사고를 가장하여 보험금을 부정취득할 목적으로 체결한 보험계약은 합리적인 위험의 분산이라는 보험제도의 목적에서 벗어나 다수의 선량한 보험가입자들의 희생을 초래하므로 사회질서에 반하는  반사회적 행위로 무효이다.

 

-- 제103조: 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 절대적 무효로 한다.

 

 

 

 

3. 통정허위표시(민법 제108조)에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

① 통정허위표시는 표의자가 의식적으로 진의와 다른 표시를 한다는 것을 상대방이 알았다면 성립한다.

 

② 가장행위가 무효이면 당연히 은닉행위도 무효이다.

 

③ 대리인이 본인 몰래 대리권의 범위 안에서 상대방과 통정허위표시를 한 경우, 본인은 선의의 제삼자로서 그 유효를 주장할 수 있다.

 

④ 민법 제108조 제2항에 따라 보호받는 선의의 제삼자에 대해 서는 그 누구도 통정허위표시의 무효로써 대항할 수 없다.

 

⑤ 가장소비대차에 따른 대여금채권의 선의의 양수인은 민 법 제108조 제2항에 따라 보호받는 제삼자가 아니다.

 

 

정답: ④ 대리인의 허위표시에서 본인은 보호되는 제삼자 아니다.

 

①  의사표시가 불일치한다는 것을 상대방이 알았다 하더라도 합의가 없으면 성립하지 않는다.

 

-- 진의 아닌 의사표시는 표의자 단독으로 하는 허위표시이지만, 통정행위는 상대방과 통정해서 허위로 가장행위를 하는 점에서 구분된다.

 

② 가장매매행위는 무효이지만, 은닉행위는 무효일 수도  유효일 수도 있다.

 

③대리인이 상대방과 통정허위표시를 한 경우의 본인은 제3자에 해당하지 않는다.

 

⑤가장소비대차에 따른 대여금채권(허위채권)의 양수인은 보호받는 제3자이다.

 

 

 

@ 허위표시의 제3자에 해당하지 않는 자

1. 가장양도에서 가장양수인의 상속인

 

2. 제3자를 위한 계약에서 수익자

 

3. 대리인이 상대방과 통정허위표시를 한 경우에 있어서의 본인

 

4. 가장양수인의 부동산을 압류하기 전  일반채권자

 

5. 저당권 등 제한물권이 통정하여 가장 포기된 경우에 이를 믿고 새로운 거래를 한 자가 아니라 기존의 후순위 제한물권자.

 

6. 채권의 가장양도에서의 채무자

 

민법 필기노트

 

 

4. 토지거래허가구역 내의 토지에 대한 매매계약이 체결된 경우(유동적 무효)에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

ㄱ. 해약금으로서 계약금만 지급된 상태에서 당사 자가 관할관청에 허가를 신청하였다면 이는 이행의 착수이므로 더 이상 계약금에 기한 해제는 허용되지 않는다.

 

ㄴ. 당사자 일방이 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무를 이행하지 않는다면 다른 일방은 그 이행을 소구 할 수 있다.

 

ㄷ. 매도인의 채무가 이행불능임이 명백하고 매수 인도 거래의 존속을 바라지 않는 경우, 위 매매계약은 확정적 무효로 된다.

 

ㄹ. 위 매매계약 후 토지거래허가구역 지정이 해제되었다고 해도 그 계약은 여전히 유동적 무효이다.

 

① ㄱ, ㄴ      ② ㄱ, ㄹ      ③ ㄴ, ㄷ      ④ ㄷ, ㄹ     ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

 

 

정답:  ③

ㄱ. 계약금만 받은 상태는 이행착수가  아니다.

 

ㄹ. 허가를 받거나 구역지정이 해제되거나  허가기간이 만료되었는데 재지정하지 않으면 확정적 유효이다

 

 

 

5. 법률행위의 취소에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

① 제한능력자가 제한능력을 이유로 자신의 법률행위를 취소하기 위해서는 법정대리인의 동의를 받아야 한다.

 

② 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다.

 

③ 취소된 법률행위는 특별한 사정이 없는 한 처음부터 무 효인 것으로 본다.

 

④ 제한능력을 이유로 법률행위가 취소된 경우, 제한능력 자는 그 법률행위에 의해 받은 급부를 이익이 현존하는 한도에서 상환할 책임이 있다.

 

⑤ 취소할 수 있는 법률행위에 대해 취소권자가 적법하게 추인하면 그의 취소권은 소멸한다.

 

 

 

정답 : ①

 -- 제한능력자는 단독취소 가능하다.

 

 

@제한능력자

-- 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인 같은 제한능력자는 법정대리인의 동의 없이 단독으로 법률행위를 취소할 수 있다.

 

-- 제한능력자의 취소가 있으면  그 법률행위는 무효로 확정이 되고, 취소를 가지고 선의의 제3자에게 대항할 수 있는 절대적 취소이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

열심히 풀어보셨나요?... 시험 치는 그 순간 다 까먹어 버려 다시 공부를 하면서 5문제씩 올려볼 생각입니다.  부동산 경기가 침체되어 선뜻 중개업에 뛰어들기도 애매한 시점인 것 같습니다.  그래도 기다리고 기회를 찾으면 좋은 결과도 있겠지요.  모두 파이팅 하세요.^^