(4) 2022년 33회 공인중개사 민법 기출 해설 16번 ~ 20번

 

2022년 33회 공인중개사 민법 기출문제 중 물권법 14문제 중 6번 ~ 10번째 문제입니다.  

 

 

 

 

 

 

16. 소유권의 취득에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

① 저당권 실행을 위한 경매절차에서 매수인이 된 자가 매각부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 소유권이전등기를 완료하여야 한다.

 

② 무주(無主)의 부동산을 점유한 자연인은 그 부동산의 소유권을 즉시 취득한다.

 

③ 점유취득시효에 따른 부동산소유권 취득의 효력은 시효 취득자가 이전등기를 한 이후부터 발생한다.

 

④ 타인의 토지에서 발견된 매장물은 특별한 사정이 없는 한 발견자가 단독으로 그 소유권을 취득한다.

 

⑤ 타주점유자는 자신이 점유하는 부동산에 대한 소유권을 시효취득할 수 없다.

 

 

 

정답⑤   /③ 번 (복수정답 처리됨)

1. 경락인(매수인)이 '매각대금을 완납한 때로 등기 없이 소유권을 취득한다.

2. 무주의 부동산은 국유로 한다.

3. 점유취득시효로 인한  소유권 취득 효력은 점유를 개시한 때로 소급된다.

4. 매장물 발견자와 소유자가 1/2씩 취득한다.

 

 

@ 부동산의 점유취득시효는 시효취득자가 취득시효의 완성으로는 소유권을 취득할 수 없고, 소유권이전등기청구권이 발생할 뿐이므로  소유권 이전등기를 하여야 효력이 발생한다. 

 

 

 

 

17. 민법상 공동소유에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼 이 있으면 판례에 따름)

 

① 공유자끼리 그 지분을 교환하는 것은 지분권의 처분이므로 이를 위해서는 교환당사자가 아닌 다른 공유자의 동의가 필요하다.

 

② 부동산 공유자 중 일부가 자신의 공유지분을 포기한 경우, 등기를 하지 않아도 공유지분 포기에 따른 물권변동의 효력이 발생한다.

 

③ 합유자 중 1인은 다른 합유자의 동의 없이 자신의 지분을 단독으로 제3자에게 유효하게 매도할 수 있다.

 

④ 합유물에 관하여 경료된 원인 무효의 소유권이전등기의 말소를 구하는 소는 합유자 각자가 제기할 수 있다.

 

⑤ 법인 아닌 종중이 그 소유 토지의 매매를 중개한 중개업자에게 중개수수료를 지급하기로 하는 약정을 체결하는 것은 총유물의 관리ㆍ처분행위에 해당한다.

 

 

 

정답 :④

1. 공유자가 가지는 지분은 단독 소유권을 가지므로 지분처분의 자유가 인정되고, 공유물 분할도 청구할 수 있다.

2. 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 때는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분비율로 귀속하며, 등기를 해야만 물권변동의 효력이 발생한다.

3. 합유자 전원의 동의 없이 합유물에 대한 지분을 매매하면 공유와 달리 처분행위 자체가 무효이다

5. 토지 매매는 처분행위에 해당되지만, 중개수수료는 관리. 처분 행위에 해당하지 않는다.

 

 

 

 

18. 1 필의 토지의 일부를 객체로 할 수 없는 권리는?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

① 저당권  ② 전세권  ③ 지상권  ④ 임차권  ⑤ 점유권

 

 

 

정답: ①

저당권은 1필지 토지의 일부는 객체가 될 수 없다. (단 공유지분은 객체가 될 수 있다)

 

 

 

 

 

19. 2019. 8. 1. 甲은 乙에게 2억 원(대여기간 1년, 이자 월 1.5 %)을 대여하면서 乙 소유 X토지(가액 3억 원)에 근저당권(채권최고액 2억 5천만 원)을 취득하였고, 2020. 7. 1. 丙은 乙에게 1억 원(대여기간 1년, 이자 월 1 %)을 대여하면서 X토지에 2번 근저당권 (채권최고액 1억 5천만 원)을 취득하였다. 甲과 丙이 변제를 받지 못한 상황에서 丙이 2022. 6. 1. X토지에 관해 근저당권 실행을 위한 경매를 신청하면서 배당을 요구한 경우, 이에 관한 설명으로 옳은 것 은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

ㄱ. 2022. 6. 1. 甲의 근저당권의 피담보채권액은 확정되지 않는다.

 

ㄴ. 甲에게 2022. 6. 1. 이후에 발생한 지연이자는 채권최고액의 범위 내라도 근저당권에 의해 담보되지 않는다.

 

ㄷ. 甲이 한 번도 이자를 받은 바 없고 X토지가 3억 원에 경매되었다면 甲은 경매대가에서 3억 원을 변제받는다.

 

① ㄱ   ② ㄴ   ③ ㄱ, ㄷ   ④ ㄴ, ㄷ   ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

 

 

 

정답: ①

ㄱ. 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당권의 피담보채권은 경락인이 매각대금을 완납된 때 확정된다.

ㄴ. 채권 최고액의 범위 이내이면 지연이자는  '1년분의 제한 없이'  담보된다.(1년분이 넘는 지연배상금이라도 채권최고액의 한도 내에서는 담보됨)

ㄷ. 채권최고액인 2억 5천만 원 한도 내에서 변제받을 수 있다. 

 

 

@ 채권최고액이란

* 저당목적물로 부터 우선변제를 받을 수 있는 한도액을 의미

*피담보채권의 이자는 채권최고액에 포함됨

*근저당권 실행비용은 포함되지 않음

 

 

           

 

 

20. 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 없는 경우, 저당권의 우선변제적 효력이 미치는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

ㄱ. 토지에 저당권이 설정된 후 그 토지 위에 완공된 건물

 

ㄴ. 토지에 저당권이 설정된 후 토지소유자가 그 토지에 매설한 유류저장탱크

 

ㄷ. 저당토지가 저당권 실행으로 압류된 후 그 토지에 관하여 발생한 저당권설정자의 차임채권

 

ㄹ. 토지에 저당권이 설정된 후 토지의 전세권자 가 그 토지에 식재하고 등기한 입목

 

① ㄴ      ② ㄱ, ㄹ       ③ ㄴ, ㄷ       ④ ㄱ, ㄷ, ㄹ      ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ 

 

 

 

정답: ③

-- 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정 행위에 다른 약정(배제 특약)이 있으면  그러하지 아니하다.(제358조)

 

 

@ 저당권의 효력이 미치지 않는 것

**별 개의 독립한 물건으로 담보물과 전혀 별개의 독립성을 가진 물건

저당토지 위의 건물 /  명인방법을 갖춘 수목의 집단/ 등기된 입목 /제삼자가 무단으로 남의 토지에 심은 농작물

 

** 과실 

임대료, 차임  (단, 저당부동산 압류 전 : 설정자(저당권 효력 x)  / 압류 후: 저당권자(저당권 효력 o) 

 

 

 

 

한숨. 쉬기 해보세요. 

힘든 과정을 걸어가시는 공인중개사 자격시험 수험생들 잠깐!

배가 나올 정도로 공기를 들이마시고 내뱉을 땐 훅!  생일 케이크의 촛불을 끌 때처럼요.