2021년 32회 공인중개사 민법 기출 35번 ~ 40번 (민사특별법)

 

2021년 32회 공인중개사 민법 기출문제 중 민사특별법 파트 35번 ~40번까지  6문항입니다.

 

 

 

민사특별법

 

 

 

35. 주택임대차보호법상의 대항력에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 일시사용을 위한 임대차가 아니고 임차권 등기가 이루어지지 아니한 경우를 전제하며 다툼이 있으면 판례에 따름)

 

가. 임차인이 타인의 점유를 매개로 임차주택을 간접점유하는 경우에도 대항요건인 점유가 인정될 수 있다.

 

나. 임차인이 지위를 강화하고자 별도로 전세권 설정등기를 마친 후 주택임대차보호법 상의 대항요건을 상실한 경우, 주택임대차보호법 상의 대항력을 상실한다.

 

다. 주민등록을 마치고 거주하던 자기 명의의 주택을 매도한 자가 매도와 동시에 이를 다시 임차하기로 약정한 경우, 매수인 명의의 소유권 이전등기 여부와 관계없이 대항력이 인정된다.

 

라. 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날 오전 영시부터 대항력이 생긴다.

 

마. 임차인이 가족과 함께 임차주택의 점유를 계속하면서 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인의 주민등록만 일시적으로 옮긴 경우 대항력을 상실하지 않는다.

 

 

정답: 다

-- 세입자가 집을 사고 주인이 세입자가 된 경우로 매수인의  소유권이전등기 다음날부터 대항력이 생긴다.

 

나. 전출하면 임차권의 권리인  대항력은 소멸하지만, 전세권은 존속한다

--- 만일 경매 개시 때는 전세권으로 배당요구를 할 수 있다.

 

 

 

36. 주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사해야 한다.

 

ㄴ. 임대차의 조건이 동일한 경우 여러 번 행사할 수 있다.

 

ㄷ. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택을 전대한 경우 임대인은 계약갱신요구를 거절하지 못한다.

 

 

가. ㄱ     나. ㄴ      다. ㄷ      라 ㄱ, ㄷ       마. ㄴ, ㄷ

 

정답: 가

-- 신설조항이므로 꼼꼼하게 체크해야 한다.

 

ㄴ. 임대차의 조건이 동일한 경우 1회에 한해서 행사할 수 있다.

ㄷ. 임차인이 임대인의 동의 없이 전대하면 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있다.

 

 

갱신거절 사유  : 

@주임법: 동의 없이,  2기 연체 

@상임법: 동의 없이, 중과실 , 3기 연체, 재건축 (동산 중학교 3학년 때 떡볶이 집 재건축)

 

 

 

37. 갑은 2021년 2월 1일 서울특별시에 위치한 을 소유 X상가건물에 대하여 보증금 5억 원, 월차임 5백만 원으로 임대차계약을 체결하였다.  갑은 2021년 2월 15일 건물의 인도를 받아 영업을 개시하고, 사업자등록을 신청하였다.  이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

ㄱ. 위 계약에는 확정일자 부여 등에 대해 규정하고 있는 상가건물 임대차보호법 제4조의 규정이 적용된다.

 

ㄴ. 갑이 임차건물의 일부를 중과실로 파손한 경우 계약갱신을 요구할 수 있다.

 

ㄷ. 갑이 2개월분의 차임을 연체하던 중 매매로 건물의 소유자가 병으로 바뀐 경우, 특별한 사정이 없는 한 연체차임은 을에게 지급해야 한다.

 

가. ㄱ       나. ㄴ       다. ㄷ        라. ㄱ, ㄴ       마. ㄱ, ㄷ

 

정답: 다 

--- 연체차임은 승계되지 않는다.

 

최종 정답: 가, 나, 다, 라, 마로 모두 정답으로 처리되어 있습니다.

 

환산보증금이 10억이므로 상임법의 적용을 받지 않는다.

 

@환산보증금 이상이면 적용되지 않는 것(3가지)

---  임차권 등기 명령  / 우선변제 (확정일자) / 기간보장 

 

 

 

 

38. 가등기담보등에 관한 법률에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

가. 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매가 된 경우 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의해 소멸한다.

 

나. 가등기의 피담보채권은 당사자의 약정과 관계없이 가등기의 원인증서인 매매예약서상의 매매대금의 한도로 제한된다.

 

다. 채무자가 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도는 이로써 후순위권리자에게 대항하지 못한다.

 

라. 가등기가 담보가등기인지 여부는 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정된다.

 

마. 가등기담보부동산의 예약 당시 시가가 그 피담보채무액에 미달하는 경우에는 청산금평가액의 통지를 할 필요가 없다.

 

 

 

정답: 나

-- 매매예약서상 매매대금은 편의상 기재한 것에 불과한 것이라 실제 금액이 피담보채권이다.

 

가. 담보가등권리는 저당권으로 간주되어 매각에 의해 소멸된다.

 

다. 청산금을 양도했다는 것은 청산금을 빼돌린 것으로 후순위권리자에게 대항할 수 없다.

 

라. 등기부상의 형식적인 해석이 아니라 실제의 의사해석에 따라 정한다.

 

 

 

 

계약명의신탁

 

 

39. 갑은 법령상의 제한을 피하여 을 소유의 X 부동산을 매수하고자 자신의 친구 병과 X 부동산의 매수에 관한 명의신탁약정을 체결하였다. 그에 따라 2021년 5월 병은 을과의 X부동산 매매계약을 체결하고, 갑의 자금으로 그 대금을 지급하여 병 명의로 등기 이전을 마쳤다.  이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

가. 갑과 을 사이의 명의신탁약정은 무효이다.

 

나. 을이 매매계약 체결 당시 그 명의신탁약정이 있다는 사실을 알았다면 병은 X부동산의 소유권을 취득할 수 없다.

 

다. 을이 매매계약  체결 당시 그 명의신탁약정이 있다는 사실을 몰랐다면, 그 후 명의신탁약정 사실을 알게 되었어도 병은 X부동산의 소유권을 취득한다.

 

라. 병이 X부동산의 소유권을 취득한 경우 갑은 병에게 제공한 X부동산의 매수자금 상당액을 부당이득으로 반환청구할 수 있다.

 

마. X부동산의 소유권을 유효하게 취득한 병이 명의신탁약정 외의 적법한 원인에 의하여 갑 앞으로 X부동산에 대한 소유권이전등기를 마친다고 해도 그 소유권이전등기는 무효이다.

 

 

정답: 마

--- 적법한 원인이  돈대신 등기를 주는 대물변제는 유효하다.

 

@ 계약명의신탁 (수탁자가 매수자)

---- 선의이면 유효 / 악의이면 무효

 

 

 

 

40. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

ㄱ. 구분건물이 객관적. 물리적으로 완성되더라도 그 건물이 집합건축물대장에 등록되지 않는 한 구분소유권의 객체가 되지 못한다.

 

ㄴ. 집합건물구분소유권의 특별승계인이 그 구분소유권을 다시 제3자에게 이전한 경우, 관리규약에 달리 정함이 없는 한, 각 특별승계인들은 자신의 전구분소유자의 공용 부분에 대한 체납관리비를 지급할 책임이 있다.

 

ㄷ. 전유 부분은 구분소유권의 목적인 건물 부분을 말한다.

 

 

가. ㄱ     나. ㄴ        다. ㄷ        라. ㄱ, ㄴ       마. ㄴ, ㄷ

 

 

 

정답: 가

-- 집합건축물대장에 등록되지 않아도 구분소유권의 객체가 된다.

 

ㄴ. 공용 부분관리비는 승계가 되고, 전유 부분관리비는 승계가 되지 않는다.

 

 

 

 

2021년 32회 민법 문제는 민법총칙의 지문이 단어를 응용하는 것이 있어 까다롭게 느껴졌을 것이지만, 물권법이나 계약법은 기출지문이 거의 대부분이라고 합니다.  민사특별법도 마찬가지랍니다. 파이팅!