(연도별) 2020년 31회 공인중개사 시험 부동산학개론 36번 ~ 40번 기출문제 및 정답과 해설

2020년 31회 공인중개사 자격시험 1차 과목 부동산학개론 36번 ~ 40번까지 기출문제 및 정답과 해설입니다.

 

 

 

공인중개사 부동산학개론

 

 

 

 

36. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?

 

①인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

 

②동일수급권이란 대상부동산과 대체 . 경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는  다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근 지역과 유사지역을 포함한다.

 

③원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

 

④유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.

 

⑤가치형성요인이란 대상물건의 시장가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

 

 

정답: ⑤

가치형성요인이란 대상물건의  경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

 

 

 

 

37. 다음은 감정평가방법에 관한 설명이다. (   )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

 

●공시지가기준법을 적용할 때 비교표준지 공시지가를 기준으로 ( ㄱ  ), 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정 과정을 거친다.

 

●수익환원법에서는 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 (  ㄴ  )을 (를) 환원하거나 할인하여 가액을 산정한다.

 

①ㄱ: 시점수정      ㄴ: 현금흐름

②ㄱ: 시점수정      ㄴ: 투자가치

③ㄱ: 사정보정      ㄴ: 복귀가치

④ㄱ: 사정보정      ㄴ: 현금흐름

⑤ㄱ: 사정보정      ㄴ: 투자가치

 

 

 

정답: ①

●공시지가기준법을 적용할 때 비교표준지 공시지가를 기준으로 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정 과정을 거친다.

●수익환원법에서는 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 (를) 환원하거나 할인하여 가액을 산정한다.

 

 

 

38. 원가법으로 산정한 대상물건의 적산가액은?(단, 주어진 조건에 한함)

 

●사용승인일의 신축공사비 : 6천만 원(신축공사비는 적정함)

●사용승인일: 2018년 9월 1일

●기준시점: 2020년 9월 1일

●건축비지수

-2018년 9월 1일 = 100

-2020년 9월 1일 = 110

 

●경제적 내용연수: 40년

●감가수정방법: 정액법

●내용연수 만료 시 잔가율 : 10%

 

 

①57,300,000원     ②59,300,000원       ③62,700,000원     ④ 63,030,000원      ⑤ 72,600,000원

 

 

 

정답: ④ 

 

재조달원가 - 감가누계액 = 적산가액 

▶6,000만 원 - 297만 원 = 63,030,000만 원

 

▶재조달원가 = 6,000만 원 x (110 / 100) = 6,600만 원

 

▶매년 감가액 = 6,000만 원 x 0.9  / 40 = 148.5만 원

 

▶ 감가누계액 = 148.5만 x 2 = 297 만 원

 

 

 

 

39. 다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 비준가액은?(단, 주어진 조건에 한함)

 

●평가대상토지: X시 Y동 210번지, 대, 110 제곱미터, 일반상업지역

●기준시점: 20220년 9월 1일

●거래사례

-소재지 : X시 Y동  250번지

- 지목 및 면적: 대, 120제곱미터

- 용도지역: 일반상업지역

- 거래가격: 2억 4천만 원

- 거래시점: 2020년 2월 1일

-거래사례는 정상적인 매매임

 

●지가변동률(2020년 2월 1일 ~ 9월 1일) : X시 상업지역 5% 상승

●지역요인: 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함

●개별요인: 대상토지는 거래사례에 비해 3% 우세함

●상승식으로 계산할 것

 

①226,600,000원    ②237,930,000원  ③  259,560,000원  ④ 283,156,000원  ⑤  285,516,000원

 

 

정답: ②

 

비준가액 = 사례가격 x 사정보정치 x 지역요인비교치 x개별요인비교치 x면적비교치

2억 4천만  x (105 / 100)  x (103 / 100) x (110 / 120) = 237,930,000원

 

 

보정치 = 대상 / 사례

*사정보정치 없음

*시점수정치는 지가변동률 5% 상승이므로 105/100

*지역요인은 인근지역이므로 1

*개별요인은 사례에 비해 3% 우세하므로 103/100

*면적비교치는 110 / 120 

 

 

 

 

 

40. 감정평가에 관한 규칙상 대상물건과 주된 감정평가방법의 연결이 틀린 것은?

 

①과수원  -- 공시지가기준법

 

②광업재단 -- 수익환원법

 

③임대료 -- 임대사례비교법

 

④자동차 -- 거래사례비교법

 

⑤건물 -- 원가법

 

 

정답: ①

과수원은 거래사례비교법 / 영업권은 수익환원법

산림은 산지와 입목을 구분하여 평가하며, 입목의 평가는 거래사례비교법, 소경목림은 원가법이다.

 

▶거래사례비교법 -- 동산, 과수원, 자동차, 일괄평가, 등기된 입목

 

 

 

 

 

부동산학개론은 기본개념의 이해가 중요합니다.  단순암기로는 60점 이상을 얻기가 힘든 과목이지요.  파이팅!!!