2020년 31회 공인중개사 자격시험 1차 과목 부동산학개론 26번 ~ 30번까지 기출문제 및 정답과 해설입니다.
26. 자본환원율에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
ㄱ. 자본의 기회비용을 반영하므로, 자본시장에서 시장금리가 상승하면 함께 상승한다.
ㄴ. 부동산자산이 창출하는 순영업소득에 해당 자산의 가격을 곱한 값이다.
ㄷ. 자산가격 상승에 대한 투자자들의 기대를 반영한다.
ㄹ. 자본환원율이 상승하면 자산가격이 상승한다.
ㅁ. 프로젝트의 위험이 높아지면 자본환원율도 상승한다.
①ㄱ, ㄴ ②ㄱ, ㄷ, ㅁ ③ㄴ, ㄷ, ㄹ ④ ㄴ, ㄹ, ㅁ ⑤ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
정답: ②
※수익환원법( 직접환원법)
가격 = 순소득 / 환원이율 → 환원이율 = 순소득 / 가격
ㄴ. 부동산자산이 창출하는 순영업소득에 해당 자산의 가격을 나눈 값이다.
ㄹ. 자본환원율이 상승하면 자산가격이 낮아진다.
※난이도가 있는 문제
27. 향후 2년간 현금흐름을 이용한 다음 사업의 수익성지수(PI)는? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
●모든 현금의 유입과 유출은 매년 말에만 발생
●현금유입은 1년 차 1,000만 원, 2년 차 1,200만 원
●현금유출은 현금유입의 80%
●1년 후 일시불의 현가계수 0.95
●2년 후 일시불의 현가계수 0.90
①1.15 ②1.20 ③1.25 ④1.30 ⑤ 1.35
정답: ③
▶수익성 지수는 할인법이므로 언제나 현가만 적용된다.
●1년 후 일시불의 현가계수 0.95 → 1,000만 원 x 0.95 = 950만 원
●2년 후 일시불의 현가계수 0.90 → 1,200만 원 x0.90 = 1,080만 원
▶유입현가: 950만 원 + 1,080만 원 = 2,030만 원
▶유출현가:
●현금유출은 현금유입의 80% → 2,030만 원 x 0.8 = 1,624만 원
☞수익성 지수 = 유입현가 / 유출현가
→ 2,030만 원 / 1,624만 원 = 1.25
▶또 다른 방법
●현금유출은 현금유입의 80% 만으로도 문제를 풀 수 있다
→현금유입 100 / 현금유출 80 = 1. 25
28. 수익형 부동산의 간접투자에서 자기자본수익률을 상승시키는 전략으로 틀린 것은? (단, 세후기준이며, 다른 조건은 동일함)
①임대관리를 통한 공실률 최소화
②자본이득(capital gain) 증대를 위한 자산가치 극대화
③세금이 감면되는 도관체(conduit)를 활용한 절세효과 도모
④효율적 시설관리를 통한 운영경비 절감
⑤저당수익률이 총자본수익률보다 클 때, 부채비율을 높이는 자본구조 조정
정답: ⑤ 부채 레버리지
저당수익률 (이자)이 총자본수익률보다 클 때, 부채비율을 낮추는 자본구조 조정을 해야 한다.
**도관체는 특수법인을 말한다.
29. 임차인 A는 작년 1년 동안 분양면적 1,000㎡ 의 매장을 비율임대차(percentage lease) 방식으로 임차하였다. 계약내용에 따르면, 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 지급하고, 이를 초과하는 매출액에 대해서는 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기본임대료에 가산하도록 하였다. 전년도 연 임대료로 총 5,500만 원을 지급한 경우, 해당 계약내용에 따른 손익분기점 매출액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
●기본임대료: 분양면적 ㎡당 5만 원
●손익분기점: 매출액을 초과하는 매출액에 대한 임대료율: 5%
●매출액: 분양면적 ㎡당 30만 원
①1억 6,000만 원 ② 1억 7,000만 원 ③ 1억 8,000만 원
④1억 9,000만 원 ⑤ 2억 원
정답: ⑤
▶총임대료 = 기본임대료 + 추가임대료
▶기본임대료 = 1,000㎡ x 5만 원 = 5천만 원
▶추가임대료 : 500만 원
500만 원 = 손익분기점 초과 매출액 x 0.05
▶손익분기점 초과 매출액 = 500만 원 / 0.05 = 1억 원
▶총매출액 = 1,000㎡ x 30만 원 = 3억 원
▶손익분기점 매출액 = 3억 원 - 1억 원 = 2억 원
※계산이 오래 걸리면 과감하게 넘어가야 될 문제
30. A는 매월 말에 50만 원씩 5년 동안 적립하는 적금에 가입하였다. 이 적금의 명목금리는 연 3%이며, 월복리 조건이다. 이 적금의 미래가치를 계산하기 위한 식으로 옳은 것은?(단, 주어진 조건에 한함)
정답: ②
▶연금의 미래가치 = 매 기간의 연금액 x 연금의 내가계수
▶연금의 내가계수
→연금 x {( 1+ r) n - 1 / r }
매월 말 50만 원이니까 이자율(r)을 연 3% 에서 월 이자로 계산하면 r = 0.03 / 12
n(연수) = 5 x 12 = 60 개월
언제나 계산 문제는 어렵습니다. 시간이 모자라서 찍는 경우가 많지요.ㅠㅠㅠ 파이팅!!!
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