(연도별) 2023년 34회 공인중개사 시험 민법 36번 ~40번 기출문제 및 정답과 해설

2023년 34회 공인중개사 자격시험 1차 과목 민법 36번 ~ 40번까지 기출문제 및 정답과 해설입니다.

 

 

공인중개사 민법기출

 

 

 

36. 가등기담보 등에 관한 법률이 원칙적으로 적용되는 것은?(단, 이자는 고려하지 않으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)

 

① 1억원을 차용하면서 부동산에 관하여 가등기나 소유권이전등기를 하지 않은 경우

 

②매매대금채무 1억원의 담보로 2억원 상당의 부동산 소유권이전등기를 한 경우

 

③ 차용금채무 1억원의 담보로 2억원 상당의 부동산에 대해 대물변제예약을 하고 가등기한 경우

 

④차용금채무 3억원의 담보로 이미 2억원의 다른 채무에 대한 저당권이 설정된 4억원 상당의 부동산에 대해 대무변제예약을 하고 가등기한 경우

 

⑤ 1억원을 차용하면서 2억원 상당의 그림을 양도담보로 제공한 경우

 

 

정답: ③

 

*가등기담보는 소비대차에 부수해야한다. 

 

*가등기담보에 적용되려면 등기를 반드시 해야 한다. ①

 

*매매대금이나 공사대금은 적용이 되지 않는다. ②

 

*예약 당시의 담보물과 빌려준 돈(차용액)과 이자의 합산액 중에서 담보물의 가액이 더 커야 한다. ④

 

*동산은 가등기담보법에 적용되지 않는다. ⑤

 

 

 

 

37. 부동산 명의신탁약정과 그에 따른 등기의 무효로 대항할 수 없는 제3자(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항)에 해당하는 자를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

ㄱ. 명의수탁자의 상속인

 

ㄴ. 명의신탁된 부동산을 가압류한 명의수탁자의 채권자

 

ㄷ. 명의신탁자와 명의신탁된 부동산소유권을 취득하기 위한 계약을 맺고 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것과 같은 외관을 갖춘 자

 

ㄹ. 학교법인이 명의수탁자로서 기본재산에 관한 등기를 마친 경우, 기본재산 처분에 관하여 허가권을 갖는 관할청

 

 

① ㄴ      ② ㄱ, ㄷ      ③ ㄷ, ㄹ        ④ ㄱ, ㄴ, ㄷ       ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ

 

 

정답: ①

 

부동산 명의신탁약정에서 제3자는 선의, 악의  불문하고 보호를 받는다. 

 

제3자는 수탁자로부터 수탁자의 등기를 믿고 다시 새로운 거래관계를 맺는 매수자, 저당권자, 가압류자이다.

 

ㄷ. 신탁자와 거래한 사람으로 외관만 갖춘사람이지 새로운 이해관계를 맺은 자가 아니다.

 

ㄹ. 학교법인이 명의수탁자로서 기본재산에 관한 등기를 마친 경우, 관할청에 기본재산 처분에 관하여 허가를 받아야 하므로  관할청은 허가기관이지 수탁자와 새로운 이해관계를 맺는 자가 아니다. 

※잘 안나오던 판례 

 

 

 

 

 

38. 갑은 2023. 1. 5. 을로부터 그 소유의  X주택을 보증금 2억원, 월 임료 50만원, 기간은 계약일로부터 1년으로 정하여 임차하는 내용의 계약을 체결하고, 당일 을에게 보증금을 지급함과 동시에 X주택을 인도받아 주민등록을 마치고 확정일자를 받았다.  다음 중 주택임대차보호법의 적용에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

① 갑은 2023. 1. 6. 오전 영시부터 대항력을 취득한다.

 

② 제3자에 의해 2023. 5. 9. 경매가 개시되어 X주택이 매각된 경우, 갑은 경매절차에서 배당요구를 하지 않아도 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있다.

 

③ 을이 X주택을 병에게 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 을은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면한다.

 

④ 갑이 2기의 차임액에 달하는 차임을 연체하면 묵시적갱신이 인정되지 않는다.

 

⑤ 묵시적 갱신이 된 경우, 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2년이다.

 

 

정답: ②

 

배당요구를 하지 않아도 되는 경우는 임차권등기명령 등기가 된 경우와  본인이  경매를 신청한 경우이다.

 

 

 

 

 

39. 을은 식당을 운영하기 위해 2023. 5. 1. 갑으로무터 그 소유의 서울특별시 소재 X상가건물을 보증금 10억원, 월 임료 100만원, 기간은 정함이 없는 것으로 하여 임차하는 상가임대차계약을 체결하였다.  상가건물 임대차보호법상 을의 주장이 인정되는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

ㄱ. X상가건물을 인도받고 사업자등록을 마친 을이 대항력을 주장하는 경우

 

ㄴ. 을이 갑에게 1년의 존속기간을 주장하는 경우

 

ㄷ. 을이 갑에게 계약갱신요구권을 주장하는 경우

 

 

① ㄱ       ② ㄷ       ③ ㄱ, ㄴ       ④ ㄴ, ㄷ       ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

 

 

정답: ①

상가보증금이 서울시의 경우  9억원 초과하면 상임법 적용이 안된다.

 

★ 보증금과 상관없이 적용되는 것

대항력  / 계약갱신요구권 / 권리금회수 /   3기 차임 연체 해지  / 감염병에 의한 해지

 

★계약갱신요구권에서 주의할 점은 존속기간을 정하지 않았다면 기준점이 없기 때문에 적용되지 않는다.

 

 

 

 

 

40. 갑은 법령상 제한을 회피할 목적으로 2023. 5. 1. 배우자 을과 자신 소유의 X건물에 대해 명의신탁약정을 하고, 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.  다음 설명 중 틀린 것은?(특별한 사정은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)

 

①갑은 을을 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

 

② 갑은 을을 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

 

③ 갑 은 을을 상대로 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

 

④ 을이 병에게 X건물을 매도하고 소유권이전등기를 해 준 경우, 병은 소유권을 취득한다.

 

⑤을이 병에게 X건물을 매도하고 소유권이전등기를 해 준 경우, 을은 갑에게 불법행위책임을 부담한다.

 

 

 

정답: ② 

 

명의신탁은 무효이고  소유권은 여전히  갑이 가지고 있으므로 을을 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

 

양자간 명의신탁의 약정은 무효이므로 신탁자는 수탁자를 상대로 '소유권에 기한 방해배제청구권'으로 수탁자의 명의의 등기를 말소하거나, '진정명의회복을 원인으로 소유권이전등기'를 청구할 수 있다.

 

 

 

 

 

최종 답안이 나오면  고쳐야 될 부분은  그때 수정하겠습니다.

생소한 사례문제가 나와서 어렵게 느껴지는 시험입니다.  사례문제에 대한 적응훈련을 많이 해야될 것 같네요.   파이팅!!!