(연도별) 2019년 30회 공인중개사 시험 공인중개사법 36번 ~ 40번 기출문제 및 정답과 해설

2019년 30회 공인중개사 자격시험 2차 과목 공인중개사법 36번 ~ 40번까지 기출문제 및 정답과 해설입니다.

 

 

공인중개사법 기출

 

 

36. 갑은 을과 을 소유의 X부동산의 매매계약을 체결하고, 친구 병과의 명의신탁약정에 따라 을로부터 바로 병 명의로 소유권이전등기를 하였다.  이와 관련하여 개업공인중개사가 갑과 병에게 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

ㄱ. 갑과 병간의 약정이 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않은 경우 명의신탁약정 및 그 등기는 유효하다.

 

ㄴ. 병이 X부동산을 제3자에게 처분한 경우 병은 갑과의 관계에서 횡령죄가 성립하지 않는다.

 

ㄷ. 갑과 을 사이의 매매계약은 유효하므로 갑은 을을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

 

ㄹ. 병이 소유권을 취득하고 갑은 병에게 대금 상당의 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다.

 

①ㄱ, ㄷ      ② ㄱ, ㄹ      ③ ㄴ, ㄷ        ④ ㄱ,ㄴ, ㄹ      ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ

 

 

정답: ③ 3자간  등기명의신탁

ㄱ. 갑과 병간의 약정이 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않은 경우 명의신탁약정 및 그 등기는 무효이다.

 

ㄹ. 명의수탁자인 병은 소유권을 취득하지 못한다.

 

 

 

 

37. 갑 소유의 X주택에 대하여 임차인 을이 주택의 인도를 받고 2019. 6. 3. 10:00에 확정일자를 받으면서 주민등록을 마쳤다.  그런데 갑의 채권자 병이 같은 날 16:00에, 다른 채권자 정은 다음날 16:00에 X주택에 대해 근저당권설정등기를 마쳤다.  임차인 을에게 개업공인중개사가 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

① 정이 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 을은 매수인에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다.

 

② 병 또는 정 누구든 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 매각으로 인하여 을의 임차권은 소멸한다.

 

③ 을은 X주택의 경매 시 경매법원에 배당요구를 하면  병과 정보다 우선하여 보증금 전액을 배당받을 수 있다.

 

④ X주택이 경매로 매각된 후 을이 우선변제권 행사로 보증금을 반환하기 위해서는 X주택을 먼저 법원에 인도하여야 한다.

 

⑤  X주택에 대해 을이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하였더라도 우선변제권을 인정받기 위해서는 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 한다.

 

 

정답:  ② 같은 날 확정일자나 주민등록 신고, 저당권 설정을 한 경우, 선순위는 저당권이다. 왜냐하면 대항력은 그다음 날  0시부터 효력이 생기기 때문이다.

 

① 정이 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 을은 매수인에 대하여 임차권으로 대항할 수 없다.

 

③ 을은 X주택의 경매 시 경매법원에 배당요구를 하면   정보다는 우선하여 배당받을 수 있다. 그러나 

병보다는 후순위이므로 우선하여 배당받을 수 없다. 

 

④ X주택이 경매로 매각된 후 을이 우선변제권 행사로 보증금을 반환하기 위해서는 X주택을 먼저 경락인(낙찰자)에 게 인도하여야 한다.

 

⑤  X주택에 대해 을이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하면   배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 할 핑요가 없다.

 

 

 

 

38. 부동산 전자계약에 관한 설명으로 옳은 것은?

 

① 시 . 도지사는 부동산거래의 계약 . 신고 . 허가. 관리 등의 업무와 관련된 정보체계를 구축 . 운영하여야 한다.

 

② 부동산 거래계약의 신고를 하는 경우 전자인증의 방법으로 신분을 증명할 수 없다.

 

③ 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결하였더라도 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통하여 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 없다.

 

④ 개업공인중개사가 부동산거래계약시스템을 통하여 부동산거래계약을 체결한 경우 부동산거래계약이 체결된 때에 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 본다.

 

⑤  거래계약서 작성 시 확인 . 설명사항이 전자문서 및 전자거래 기본법에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우라도 개업공인중개사는 확인 . 설명사항으로 서면으로 작성하여 보존하여야 한다.

 

 

정답: ④

①국토교통부장관은  부동산거래 및 주택 임대차의 계약 . 신고 . 허가. 관리 등의 업무와 관련된 정보체계를 구축 . 운영할 수 있다.

 

②시행규칙에 있던 전자문서 제출조항이 시행령으로 변경되면서 이 문장은 삭제되었다.

 

③ 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우  해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통하여 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있다.

 

⑤  거래계약서 작성 시 확인 . 설명사항이 전자문서 및 전자거래 기본법에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우에 개업공인중개사는 확인 . 설명사항으로 서면으로 작성하여 보존할 필요는 없다.

 

 

 

 

39. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산 거래신고의 대상이 되는 계약이 아닌 것은?

 

① 주택법에 따라 공급된 주택의 매매계약

 

② 택지개발촉진법에 따라 공급된 토지의 임대차계약

 

③ 도시개발법에 따른 부동산에 대한 공급계약

 

④ 체육시설의 설치 .  이용에 관한 법률에 따라 등록된 시설이 있는 건물의 매매계약

 

⑤  도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계약의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위의 매매계약

 

 

정답: ②

택지개발촉진법에 따라 공급된 토지의 임대차계약은 부동산 거래신고 대상이 아니다.

 

 

 

 

40. 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산 거래신고에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

 

① 개업공인중개사가 거래계약서를 작성 . 교부한 경우 거래당사자는 60일 이내에 부동산거래신고를 하여야 한다.

 

②소속공인중개사 및 중개보조원은 부동산거래신고를 할 수 있다.

 

③ 지방공기업법에 다른 지방공사와 개인이 매매계약을 체결한 경우 양 당사자는 공동으로 신고하여야 한다.

 

④거래대상 부동산의 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항은 부동산거래계약 신고서의 기재사항이다.

 

⑤ 매매대상 토지 중 공장부지로 편입되지 아니할 부분의 토지를 매도인에게 원가로 반환한다는 조건을 당사자가 약정한 경우 그 사항은 신고사항이다.

 

 

 

정답: ⑤

① 개업공인중개사가 거래계약서를 작성 . 교부한 경우 개업공인중개사는  30일 이내에 부동산거래신고를 하여야 한다.

 

②소속공인중개사는 개업공인중개사의 위임을 받아 부동산거래계약 신고서의 제출을 대행할 수 있다.

 

③ 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 '국가 등'이라 한다)에는 국가 등이 신고하여야 한다.

 

대통령령으로 정하는 자

ㄱ. 공공기관의 운영에 관한 법률 제4조부터 제6조까지의 규정에 따라 지정. 고시된 공공기관

ㄴ. 지방공기업법에 따른 지방직영기업, 지방공사 및 지방공단.

 

거래당사자 중 일방이 국가 등인 경우에는 다른 상대방은 신고의무가 없다.

 

 

④거래대상 부동산의 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항은 중개대상물 확인 . 설명서의 기재사항이다.

 

 

 

 

 

 

 

37번 문제가 좀 어려웠던 것 같습니다.  그래도 2차 과목에서 효자과목은 공인중개사법이니 수험생 여러분들의 파이팅!!! 을 외쳐봅니다.