(연도별) 2022년 33회 공인중개사 시험 부동산학개론 21번 ~ 25번 기출문제 및 정답과 해설

2022년 33회 공인중개사 시험 1차 과목 부동산학개론 기출 21번 ~ 25번 문제 및 정답과 해설입니다.

항상 제일 많이 나오는 부동산투자론 문제들... 생각만 해도 머리가 아픕니다. ㅠㅠ

 

 

 

공인중개사 부동산학개론

 

 

 

 

21. 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

 

① 투자자는 부동산의 자산가치와 운영수익의 극대화를 위해 효과적인 자산관리 운영전략을 수립할 필요가 있다.

 

② 금리상승은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.

 

③ 동일 투자자산이라도 개별투자자가 위험을 기피할수록 요구수익률이 높아진다.

 

④ 민감도분석을 통해 미래의 투자환경 변화에 따른 투자가치의 영향을 검토할 수 있다.

 

⑤ 순현재가치는 투자자의 내부수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.

 

 

정답: ⑤

--- 순현가는 할인율 및 재투자율로 요구수익률을 사용하는 것이다.

 

순현가는  현금 유입 현가합 - 현금유출의 현가합으로 0보다 크거나 같은 경우 투자안을 채택하는 방법이다.

미래가치를 현재가치로 할인할 때 투자자의 요구수익률을 사용하므로 순현가가 0인 경우 투자자의 요구수익률이 만족되는 투자안이며 순현가가 0보다 크면 투자자의 요구수익률을 충족하고도 남는 수익이 있다. 즉 순현가가 0보다 크다는 것은 투자안의 기대수익률이 요구수익률보다 크다는 것이다.

 

 

 

22. 포트폴리오이론에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

 

① 개별자산의 기대수익률 간 상관계수가 "0"인 두 개의 자산으로 포트폴리오를 구성할 때 포트폴리오의 위험감소 효과가 최대로 나타난다.

 

② 포트폴리오의 기대수익률은 개별자산의 기대수익률을 가중평균하여 구한다.

 

③ 동일한 자산들로 포트폴리오를 구성하여도 개별자산의 투자비중에 따라 포트폴리오의 기대수익률과 분산은 다를 수 있다.

 

④ 무차별곡선은 투자자에게 동일한 효용을 주는 수익과 위험의 조합을 나타낸  곡선이다.

 

⑤ 최적 포트폴리오의 선정은 투자자의 위험에 대한 태도에 따라 달라질 수 있다.

 

 

 

정답: ①

포트폴리오는 분산투자를 통해 위험을 줄이는 위험 관리기법이다. 포트폴리오를 통해 제거할 수 있는 위험은 비체계적 위험이며 상관계수가 -1이 되어야 비체계적 위험이 최대로 감소된다.

 

체계적 위험은 시장 상황과 관련된 시장위험이다. 인플레이션, 이자율 변동, 일반 경기변동 등 여러 투자안에 대해서 공통으로 영향을 미치는 위험으로 분산투자하여도 제거할 수 없다.

 

비체계적 위험은 개별 투자안의 특성에서 생기는 위험으로 종업원의 파업, 소송문제 등으로  분산투자를 통해 줄일 수 있다.

 

 

 

23. 자본환원율에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

 

① 자본환원율은 시장추출법, 조성법, 투자결합법 등을 통해 구할 수 있다.

 

② 자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다.

 

③ 순영업소득(NOI)이 일정할 때 투자수요의 증가로 인한 자산가격 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다.

 

④ 투자위험의 감소는 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.

 

⑤ 부동산시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형, 위치 등 특성에 따라 자본환원율이 서로 다른 부동산들이 존재할 수 있다.

 

 

정답: ③

자본환원율 = 순영업소득 / 총투자액(자산가격)

자산가격인 분모값이 커지면 자본환원율은 낮아진다.

 

 

 

24. 부동산투자의 분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

 

① 수익률법과 승수법은 투자현금흐름의 시간가치를 반영하여 투자타당성을 분석하는 방법이다.

 

② 투자자산의 현금흐름에 따라 복수의 내부수익률이 존재할 수 있다.

 

③ 세후지분투자수익률은 지분투자액에 대한 세후현금흐름의 비율이다.

 

 ④ 투자의 타당성은 총투자액 또는 지분투자액을 기준으로 분석할 수 있으며, 총소득승수는 총투자액을 기준으로 분석하는 지표다.

 

⑤ 총부채상환비율(DTI)이 높을수록 채무불이행 위험이 높아진다.

 

 

 

정답: ①

 

승수법과 수익률법은 어림셈법에 속하며  비할인 방식으로 화폐의 시간 가치를 고려하지 않는다.

 

 

 

25. 다음 자료를 활용하여 산정한 대상 부동산의 순소득 승수는?(단, 주어진 조건에 한함)

 

○총투자액 : 10,000만 원

○지분투자액 :  6,000만 원

○가능총소득(PGI) : 1,100만 원 / 년

○유효총소득(EGI) : 1,000만 원 / 년

○영업비용(OE) : 500만 원/ 년

○부채서비스액(DS0 : 260만 원 /년

○영업소득세 : 120만 원 / 년

 

 

①6         ② 9            ③10            ④ 12          ⑤ 20

 

 

 

정답: ⑤

순소득승수는 순영업소득에 대한 총투자액의 배수이다.  '자본회수기간'이기도 하다.

 

순소득 승수 = 총투자액 / 순영업소득

 

순영업소득  = 유효총소득 1,000 만 원 - 영업경비 500만 원 = 500 만 원

 

1억  /  500만 원 = 20

 

 

 

 

 

아무리 어려운 시험이라도 충실하게 기본을 다진다면 시험에 합격할 수 있을 것입니다. 파이팅 !!!