(연도별) 2022년 33회 공인중개사 시험 부동산학개론 기출11번 ~15번 문제 및 정답과 해설

 

2022년 33회 공인중개사 시험 1차 과목 부동산학개론 11번 ~ 15번까지 기출문제 및 정답과 해설입니다.

언제나 그렇듯 부동산학개론은 어렵네요. ㅠㅠ 계산문제 때문이기도 하지요.

 

 

 

공인중개사 시험 부동산학개론

 

 

 

 

11. 다음 설명에 모두 해당하는 입지이론은?

 

● 인간정주체계의 분포원리와 상업입지의 계층체계를 설명하고 있다.

 

● 재화의 도달거리와 최소요구치와의 관계를 설명하는 것으로 최소요구치가 재화의 도달범위 내에 있을 때       판매자의 존속을 위한 최소한의 상권 범위가 된다.

 

● 고객의 다목적 구매행동, 고객의 지역 간 문화적 차이를 반영하지 않았다는 비판이 있다.

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① 애플바움(W. applebaum)의 소비자분포기법

 

② 레일리(W. Reilly)의 소매중력모형

 

③ 버제스(E. Burgess)의 동심원이론

 

④ 캔버스(P. Converse)의 분기점 모형

 

⑤ 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론

  

 

 

정답 : ⑤

 

--  중심지 이론은 재화의 도달거리와 최소요구치와의 관계를 설명하고 있다.

 

-- 중심지란 각종 재화와 서비스 공급 기능이 집중되어 배후지에 재화와 서비스를 공급하는 곳을 말한다.

 

-- 도달범위란 중심지 활동이 제공되는 공간적 한계로 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 '0'이 되는 지점까지의 거리를 말한다.

 

-- 최소요구치란 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모를 말한다.

 

-- 최소요구범위란 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리를 말한다.

 

 

 

12. 대형마트가 개발된다는 다음과 같은 정보가 있을 때 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 이 정보의 현재가치는? (단, 주어진 조건에 한함)

 

● 대형마트 개발예정지 인근에 일단의 A토지가 있다.

 

● 2년 후 대형마트가 개발될 가능성은 45%로 알려져 있다.

 

● 2년 후 대형마트가 개발되면  A토지의 가격은 12억 1,000만 원, 개발되지 않으면  4억 8,400만 원으로 예상된다.

 

●투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10%이다.

 

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①  3억 1,000만 원      ②  3억 2,000만 원     ③  3억 3,000만 원

 

④  3억 4,000만 원      ⑤  3억 5,000만 원

 

 

 

정답 : ③  

 

★정보가치계산은  차. 빼. 안 .되

 

개발될 때 가치에서  개발 안될 때  가치를 빼고, 개발 안 될 확률을 곱한  값을 (1+ r) n으로 나눈다.

 

(12억 1,000만 원 - 4억 8,400만 원 ) x 0.55 / (1+ r) n

 

(1 + r) n 은  r은 할인율(요구수익률) , n은 기간이다.→  (1 + 1 ) 2 = (1.1 )2 = 1.21

 

3억 9,930만 원 ÷ 1.21 = 3억 3,000만 원

 

 

 

 

13. 다음 설명에 모두 해당하는 것은?

 

● 서로 다른 지대곡선을 가진 농산물들이 입지경쟁을 벌이면서 각 지점에 따라 가장 높은 지대를 지불하는 농 업적 토지이용에 토지가 할당된다.

 

● 농산물 생산활동의 입지경쟁 과정에서 토지이용이 할당되어 지대가 결정되는데, 이를 입찰지대라 한다.

 

● 중심지에 가까울수록 집약 농업이 입지 하고, 교외로 갈수록 조방농업이 입지 한다.

 

 

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①튀넨(J, H.von Thunen)의 위치지대설

 

② 마샬(A.Marshall)의 준지대설

 

③리카도(D.Ricardo)의 차액지대설

 

④ 마르크스(K. Marx)의 절대지대설

 

⑤파레토(V, Pareto)의 경제지대론

 

 

 

정답 : ① 

가장 높은 지대는 입찰지대를 말한다.

입찰지대에 농업이란 말이 나오면 튀넨이고, 도시란 말이 나오면 알론소이다.

 

 

 

14. 레이리( W. Reilly)의 소매중력모형에 따라 C신도시의 소비자가 A도시와 B도시에서 소비하는 월 추정소비액은 각각 얼마인가? (단, C신도시의 인구는 모두 소비자이고, A, B도시에서만 소비하는 것으로 가정함)

 

● A도시 인구: 50,000명 , B도시 인구: 32,000명

 

● C신도시 : A도시와 B도시 사이에 위치

 

● A도시와 C신도시 간의 거리 : 5킬로미터

 

● B도시와 C신도시 간의 거리 : 2 킬로미터

 

● C신도시 소비자의 잠재 월 추정소비액: 10억 원

 

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①A도시:  1억 원                            B도시 : 9억 원

 

② A도시: 1억 5천만 원                   B도시 : 8억 5천만 원

 

③A도시  : 2억 원                           B도시: 8억 원

 

④ A도시  : 2억 5천만 언                 B도시 ; 7억 5천만 원

 

⑤A도시 : 3억 원                            B도시 : 7억 원

 

 

 

정답 : ③

 

 

★레일리의 상거래 흡인력(유인력) =    중심의 크기(인구) ÷ 중심지까지의 거리의 제곱

 

 

A도시 :  50,000 ÷ 5의 제곱                :                B도시 : 32,000 ÷ 2의 제곱

              =   2,000                               :                       =  8,000

 

 

→ B도시가   A도시보다 4배가 더 크니까 4배 차이 나는 걸로 고르면 된다.

 

 

 

 

15. 다음 입지 및 도시공간구조 이론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

 

ㄱ. 베버( A. Wever)의 최소비용이론은 산업입지의 영향요소를 운송비, 노동비, 집적이익으로 구분하고, 이 요소들을 고려하여 비용이 최소화되는 지점이 공장의 최적입지가 된다는 것이다.

 

ㄴ. 뢰시(A. Losch)의 최대수요이론은 장소에 따라 수요가 차별적이라는 전제하에 수요측면에서 경제활동의 공간조직과 상권조직을 파악한 것이다.

 

ㄷ. 넬슨(R. Nelson)의 소매입지이론은 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지 하여야 하는가에 대한 원칙을 제시한 것이다.

 

ㄹ. 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심이론은 단일의 중심업무지구를 핵으로 하여 발달하는 것이 아니라, 몇 개의 분리된 핵이 점진적으로 통합됨에 따라 전체적인 도시구조가 형성된다는 것이다.

 

 

①ㄱ, ㄴ      ② ㄷ, ㄹ    ③  ㄱ, ㄴ,ㄹ              ④      ㄴ, ㄷ, ㄹ              ⑤   ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

 

 

 

정답 : ⑤ 

 

 

 

계산문제의 비중이 점점 커지고 있기에 포기할 수는 없어 계산 가능한 몇 개의 패턴을 선택, 반복 연습을 했는데도 실전에서는 쉽게 되지 않더군요. ㅠㅠ

파이팅 !!!