주택연금은 자신이 소유한 주택을 담보로 일정 기간 동안 일정한 금액의 연금을 지급받는 금융상품으로 역모기지론에 해당합니다
☞모기지론은 부동산을 취득할 때 그 부동산을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 것이며, 역모기지론은 이미 취득하여 보유하고 있는 부동산에 저당권을 설정하여 대출금융기관에 담보로 제공하고 돈을 빌리는 경우를 말합니다.
◈주택연금의 장점은 이렇습니다.
1. 주택연금은 은퇴 후 일정한 수입을 얻을 수 있어서 노후의 안정된 생활을 할 수 있는 경제적 기반이 됩니다.
2. 자신 소유의 주택을 팔지 않고도 가입자 및 배우자 모두가 자신의 주택에서 살 수 있습니다.
3. 부부 중 한 사람이 사망하여도 연금감액이 없이 100% 동일액이 지급됩니다.
4. 여러 가지 세제 혜택도 있습니다.
☞세제혜택
| 시기 | 세제 감면 혜택 |
| 저당권 설정 시 | 등록면허세(설정금액의 0.2%)를 주택가격 및 보유수에 따라 감면 차등 ①주택공시가격 등이 5억원 이하인 1가구 1주택자 : 75% 감면 ②①에 해당하는 자: 등록면허세액이 300만 원 이하인 경우 75% 감면, 300만 원 초과하는 경우 225만 원 공제 |
| 이용 시 | 농어촌특별세 면제(등록세액의 20%) |
| 국민주택채권 매입의무 면제(설정금액의 1%) | |
| 대출이자비용 소득공제(연간 200만 원 한도) | |
| 재산세(본세) 25% 감면 |
○2024년 지방세특례제한법 시행령으로 정하는 1 가구 1 주택은 재산세 감면됩니다.
○주택연금 가입주택이 5억 원 이하이면 재산세(본세) 25% 감면됩니다.
○5억 원 초과주택은 5억 원에 해당하는 재산세(본세) 25% 감면됩니다.
○저당권설정 시 등록세액의 20% , 이용 시 재산세(본세) 액의 20%에 해당하는 교육세는 부담하여야 합니다.
○주택공시가격 등'은 지방세법 제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장. 군수가 산정한 가액입니다
○1 가구 1 주택은 지방세특례제한법 시행령에서 정합니다.
○등록면허세 감면은 2024말까지 예정입니다.
5. 국가가 연금지급을 보증하므로 연금 지급을 중단하는 위험은 없습니다.
6. 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고, 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게는 청구되지 않는 반면에 집값 중 정산 후 남으면 상속인에게 돌려줍니다.
☞주택연금 정산방법
| 금액 비교 | 정산방법 |
| 주택처분금액 > 연금지급총액 | 남는 부분은 채무자(상속인)에게 돌아감 |
| 주택처분금액 < 연금지급총액 | 부족분에 대해 채무자(상속인)에게 별도 청구하지 않음 |
▶연금지급총액 = ①월지급금 누계 + ②수시인출금 + ③보증료(초기보증료 및 연보증료) + ④(①②③)에 대한 대출이자
◈주택연금의 단점도 있습니다.
1. 주택연금 계약 기간 동안 주택을 매도할 수 없고, 자녀 등에게 상속 시 주택소유권이 제한될 수 있습니다.
2. 주택연금은 보증료나 대출이자 등의 비용을 부담을 할 수 있어 실제 수령하는 연금액이 원하는 금액이 아닐 수 있습니다.
3. 주택연금으로 이미 주택의 일부 자산을 활용했기 때문에 상속 시 주택의 가치가 감소될 수 있습니다.
4. 인플레이션 같은 금융 위험을 감수해야 합니다.
◈ 주택연금 가입요건을 알아봅니다.
①가입연령 :
▶대한민국 국민으로 부부 중 1명이 만 55세 이상이어야 합니다.
②보유 주택수:
▶부부 기준 공시가격이 9억 원 이하 주택 소유자여야 합니다.
다주택자라도 합산 가격이 9억 원 이하이면 가능하고, 공시가격 등이 9억 원 초과 2 주택자라로 3년 이내 1 주택 처분 시 가입이 가능합니다.
③대상주택:
▶주택법 제2조 제1호에 따른 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔입니다.
즉, 일반주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔을 말합니다.
④거주요건:
▶주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제로 거주지(주민등록전입)로 사용하고 있어야 합니다.
⑤채무관계자 자격:
▶채무관계자(가입자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 합니다.
▷단 치매 등의 사유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 성년후견제도를 활용하여 가입이 가능합니다.
◈주택연금의 연금지급액 결정 기준을 알아봅니다.
▶주택연금 가입 시 매월 받는 연금 지급액은 소유주택의 가격과 가입 시점의 나이에 따라 결정됩니다.
①주택가격
▶주택연금 지급액의 기준인 주택가격은 한국주택금융공사에서 인정하는 시세를 적용합니다.
아파트는 한국부동산원 시세, KB국민은행 세를 순차적으로 적용하고 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세를 적용합니다.
②가입자 연령
▶연령은 부부 중 나이가 어린 연소자의 나이를 기준으로 합니다.
주택연금의 월지급금은 주택가격이 동일하다면 연령이 높을수록 많아지고, 연령이 낮을수록 줄어듭니다.
◈주택연금 담보제공 방식은 2 가지입니다.
①저당권 방식
▶주택연금은 주택소유자가 소유권을 가지고 한국주택금융공사는 담보주택에 저당권을 설정합니다.
②신탁방식
▶주택소유자가 주택을 한국주택금융공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사는 우선수익권을 담보로 취득합니다.
| 구분 | 저당권 방식 | 신탁방식 |
| 담보제공(소유권) | 근저당권 설정(가입자) | 신탁등기(한국주택금융공사) |
| 가입자 사망시 배우자 연금 승계 | 소유권 이전등기 절차가 필요 | 소유권 이전없이 자동승계 |
| 보증금 있는 일부 임대 | 불가능 | 가능 |
▷▶주택연금 이용 중에도 담보설정방식의 변경이 가능합니다.
◈주택연금 수령방식은 이렇습니다.
1. 종신방식
▶평생 동안 매월 연금방식으로 받는 것으로 아래 세 가지가 있습니다.
①정액형: 매월 동일한 금액을 받습니다.
②초기증액형: 가입 초기 일정기간 (3년, 5년, 7년, 10년 중 선택)은 정액형보다 많이, 이후에는 정액형보다 적게 받습니다.
③정기증가형: 초기에는 정액형보다 적게 받고 3년마다 4.5% 일정하게 증가한 금액을 받습니다.
2. 확정기간방식
▶가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정한 기간 동안 매월 동일한 금액을 받고 평생 거주하는 방식입니다.
또한 대출한도의 5%를 의무설정 인출한도로 설정합니다.
3. 개별인출제도
▶의료비 등 필요시 목돈을 수시로 찾아 쓸 수 있는 개별인출제도도 있습니다.
4. 월지급금 알아보기
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월지급금 예시 | 주택연금이란 | 주택연금 소개 | 주택연금 | 한국주택금융공사
공시가격 등은 주택연금 가입 가능여부를 판단하기 위한 가격이며, 실제 월지급금은 담보주택의 시세 또는 감정평가액에 따라 산정 종신지급방식(정액형, 2023.3.1. 기준) 일반주택 (종신지급방식
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◈주택연금의 종류도 3가지가 있습니다.
①일반주택연금
▶55세 이상의 노년층이 주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 평생 동안 연금으로 수령하는 것을 말합니다.
②주담대 상환용 주택연금
▶주택담보대출 상환용으로 인출한도(연금대출한도의 50% ~90%) 범위 안에서 일시에 목돈을 찾아 쓰고 나머지는 평생 동안 매월 연금으로 받는 것을 말합니다.
③우대지급방식
▶부부 기준 2억 원 미만의 1 주택 소유자이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우에 일반주택연금 대비 최대 20% 더 받을 수 있습니다.
◈주택연금 이용 시 부담하는 비용 등이 있습니다.
▶주택연급 가입 시 비용은 초기보증료, 연보증료, 대출이자가 있으며 가입 시 직접 내는 비용은 감정평가수수료와 등록면허세(지방교육세 포함)등이 있습니다.
▷우대형 주택연금 가입자는 필요시 감정평가수수료를 지원합니다.
◈주택연금 전용계좌는 지킴이 통장입니다.
▶주택연금 월지급금 중 최저생계비에 해당하는 금액인 185만 원까지만 입금이 가능하고, 입금된 금액에 대한 압류가 금지되어 안정적인 주택연금 수령을 가능하게 한 주택연금 전용계좌입니다.
◈주택연금에 대해 더 많이 알고 싶다면 눌러주세요.
주택연금이란 | 주택연금이란 | 주택연금 소개 | 주택연금 | 한국주택금융공사
이미지 가입요건 부부 중 1명이 만55세 이상이고 부부합산 공시가격 9억원 이하 주택을 소유하신 분 (아래 ①~⑤ 참조) 초기보증료 주택가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에
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◈주택연금 홍보 영상도 도움이 됩니다.
https://www.youtube.com/watch?v=DvlOYvdjKn0
주택연금을 가입하기 전에 장기적인 재무 상태와 주택자산 활용 방법 등을 신중하게 고려해야 합니다. 필요하다면 금융전문가에게 도움을 받아 개인의 상황에 맞는 결정을 하는 것도 괜찮은 방법이라 생각됩니다.
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