(연도별) 2022년 33회 공인중개사 시험 부동산학개론 36번 ~ 40번 기출문제 및 정답과 해설

 

2022년도 33회 공인중개사 시험 1차 과목 부동산학개론 36번 ~ 40번까지 기출문제 및 정답과 해설입니다,

 

 

 

공인중개사 부동산학개론

 

 

 

36. 감정평가에 관한 규칙상 시장가치기준에 관한 설명으로 틀린 것은?

 

①대상물건에 대한 감정평가액은 원칙적으로 시장가치를 기준으로 결정한다.

 

②감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

 

③감정평가법인등은 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

 

④감정평가법인등은 감정평가 의뢰인이 요청하여 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징을 검토하지 않는다.

 

⑤감정평가법인등은 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.

 

 

정답: ④

감정평가법인등은 감정평가 의뢰인이 요청하여 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징을 검토해야 한다.

 

 

 

37. 다음 자료를 활용하여 산정한 대상부동산의 수익가액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

 

○가능총소득(PGI): 44,000,000원

○공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10%

○운영경비(OE): 가능총소득의 2.5%

○대상부동산의 가치구성비율: 토지(60%), 건물(40%)

○토지환원율: 5%,  건물환원율 : 10%

○환원방법: 직접환원법

○환원율 산정방법: 물리적 투자결합법

 

 

①396,000,000      ② 440,000,000      ③ 550,000,000

 

④770,000,000      ⑤ 792,000,000

 

 

 

정답: ③

 

* 수익가액 = 순영업소득 / 환원이율

* 550,000,000원 = 38,900,000 / 0.07

 

* 물리적 투자결합법은 건물은 건물끼리, 토지는 토지끼리 곱한다.

 

* 환원이율 =토지( 5 % x 0.6(60%)=3)  + 건물(10% x 0.4(40%)=4) = 7%

 

* 순영업소득 = 가능총소득(44,000,000원) - 공실(4,000,000원) - 운영경비(1,100,000원) =38,900,000원

 

 

 

 

38. 부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 옳은 것은?

 

①국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사 . 평가할 때에는 반드시 둘 이상의 감정평가법인등에게 의뢰하여야 한다.

 

②표준지공시지가의 공시에는 표준지의 지번, 표준지의 단위면적당 가격, 표준지의 면적 및 형상, 표준지 및 주변토지의 이용상황, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

 

③국토교통부장관은 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재 적정가격을 조사 . 산정하고, 시 . 군 . 구부동산가격공시위원의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

 

④국토교통부장관은 표준주택가격을  조사 . 산정하고자 할 때에는 감정평가법인등 또는 한국부동산원에 의뢰한다.

 

⑤표준공동주택가격은 개별공동주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

 

 

 

정답: ② 

 

① 원칙은 둘 이상의 감정평가법인이나, 예외 조항으로 하나의 감정평가법인에게 의뢰하는 것도 있기 때문에 '반드시'  들어가면 틀린다.

 

③ 국토교통부장관은 표준주택에 대하여 매년 공시 기준일 현재 적정가격을 조사. 선정하고, 중앙 부동산가격공시위원의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

 

④ 표준주택은 한국부동산원에 의뢰 표준지(토지)이면 감정평가법인등에 의뢰한다.

 

⑤ 표준공동주택가격은 개별주택가격 산정에 기준이 된다.

 

 

 

39. 다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 토지의 비준가액은?(단, 주어진 조건에 한함)

 

○대상토지: A시 B구 C동 350번지, 150㎡(면적), 대(지목), 주상용(이용상황), 제2종일반주거지역(용도지역)

 

○기준시점: 2022. 10. 29.

 

○거래사례

- 소재지:  A시 B구 C동 340번지

- 200㎡(면적), 대(지목), 주상용(이용상황)

- 제2종일반주거지역(용도지역)

-거래가격: 800,000,000원

-거래시점: 2022. 06.01.

 

○사정보정치: 0.9

○지가변동률 (A시 B구, 2022. 06. 01. ~ 2022. 10. 29.) : 주거지역 5% 상승, 상업지역 4% 상승

○지역요인: 거래사례와 동일

○개별요인: 거래사례에 비해 5% 열세

○상승식으로 계산

 

 

 

①533,520,000원             ② 538,650,000원            ③  592,800,000원

 

④595,350,000원             ⑤ 598,500,000원

 

 

 

정답: ②

 

*비준가액 = 사례가격  x  사정보정치 x 시점수정치 x  지역요인비교치 x  개별요인비교치 x  면적요인비교치

*538,650,000 =  8억  x   0.9  x  1.05  x  0.95  x  0.75  

 

 

* 사례부동산가격 = 8억

* 사정보정치 = 0.9

* 시점수정치 = (1 + 0.05) = 1.05  (주거지역 5% 상승)

* 개별요인비교치  = 대상 / 사례 =100 - 5 / 100 = 95 / 100 = 0.95   (거래사례에 비해 5% 열세)

* 지역요인비교치 = 거래사례와 동일 

* 면적요인비교치 = 대상 / 사례 = 150 / 200 = 0.75

 

 

 

 

40. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

 

①기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.

 

②하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

 

③거래사례비교법은 감정평가방식 중 비교방식에 해당되나, 공시지가기준법은 비교방식에 해당되지 않는다.

 

④감정평가법인등은 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 함)을 적용하여 감정평가하되, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.

 

⑤감정평가법인등은 감정평가사를 감정평가 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성해야 한다.

 

 

정답: ③

* 기본적으로 공시지가기준법은 비교방식에 해당한다.

* 시산가액을 조정할 때는 공시지가기준법은 비교방식에 해당하지 않는다고 본다.

 

 

@공시지가기준법

공시지가기준법이란 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(비교표준지)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

 

 

 

 

전반적으로 난이도가 높은 시험이었다고 합니다.  파이팅!!!